Acheter une finca en tant que non-résident

Acheter une finca en Andalousie depuis la France, la Belgique, la Suisse, le Canada ou les Émirats est tout à fait possible. Mais détenir un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident suppose de connaître les règles fiscales qui s'appliquent — au moment de l'achat, pendant la détention, à la revente et en cas de succession.

Le statut de non-résident

Vous êtes considéré comme non-résident fiscal en Espagne si votre résidence habituelle n'est pas en Espagne. Cela n'empêche pas d'acheter, mais déclenche un régime fiscal spécifique, principalement l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

À l'achat

Les frais d'acquisition

Sur le marché secondaire (une finca existante) :

• ITP (transfert de propriété) : 8 à 10 % selon la communauté autonome.
• TVA uniquement sur le neuf (10 %).
• AJD (actes juridiques documentés) : 0,5 à 1,5 %.
• Honoraires notariaux et registre : ≈ 1 %.

Comptez globalement 10 à 12 % du prix en frais d'achat.

Le NIE

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est obligatoire pour tout acheteur étranger. Il s'obtient en Espagne ou au consulat, avant la signature.

Pendant la détention

L'IRNR

Si vous ne louez pas la finca, vous devez déclarer une imposition forfaitaire sur la valeur cadastrale (≈ 24 % de 1,1 à 2 % de la valeur). Si vous louez, vous déclarez les revenus locatifs à l'IRNR.

L'IBI

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l'impôt foncier local annuel. Il suit le bien, pas le propriétaire — d'où l'importance de vérifier qu'il est à jour à l'achat.

Les charges récurrentes

• Assurance, eau, électricité, entretien.
• Gestion locative si location saisonnière ou longue durée.

À la revente

La plus-value

• Plus-value municipale (Plusvalía municipal) : sur la hausse de valeur du terrain.
• IRNR sur plus-value : 19 à 24 % sur la plus-value réalisée.

L'acheteur non-résident qui paie un vendeur non-résident retient 3 % du prix et le verse à l'administration espagnole comme garantie de l'impôt du vendeur.

En cas de succession

La succession d'un bien espagnol suit des règles propres. Selon votre nationalité, vous pouvez souvent choisir la loi de votre pays pour la succession, mais les impôts de succession andalous s'appliquent au bien situé en Espagne. Anticiper avec un notaire et un conseiller fiscal est essentiel.

Le montage recommandé

Pour un acheteur non-résident, un bon montage passe par :

• un notaire espagnol pour l'acte,
• un conseiller fiscal pour l'IRNR et l'IBI,
• une assurance et une gestion locative si besoin,
• une planification successorale en amont.

Notre rôle

Darna Property ne remplace pas le notaire ni le conseiller fiscal : nous structurons, orientons et coordonnons. Nous vous mettons en relation avec les bons professionnels locaux et suivons le montage juridique et fiscal de A à Z.

Avant tout achat, demandez une simulation de l'IRNR, de l'IBI et des frais de notaire. Détention, revente et succession se prévoient dès la signature.