Acheter en Espagne : le guide juridique complet pour les non-résidents
NIE, notaire, droits d'enregistrement, impôts locaux : tout ce qu'un non-résident doit connaître avant d'acheter un bien en Espagne, structuré par étapes.
L'achat immobilier en Espagne est ouvert aux étrangers sans restriction, mais la procédure comporte plusieurs étapes juridiques spécifiques que tout investisseur non-résident doit connaître avant de s'engager.
-
Le NIE (Número de Identificación de Extranjero). Ce numéro fiscal espagnol est indispensable pour toute transaction immobilière. Il s'obtient auprès du consulat espagnol de votre pays de résidence ou directement en Espagne, généralement en 2 à 4 semaines. Sans NIE, aucune démarche n'est possible.
-
Le compte bancaire espagnol. Ouvrir un compte dans une banque espagnole (Santander, BBVA, CaixaBank) est nécessaire pour payer les frais, recevoir un éventuel prêt et régler les charges. Cela peut se faire à distance pour certaines banques, avec un NIE.
-
Le compromis de vente (contrato de arras). Avant la signature finale, un compromis est signé et accompagné d'un dépôt (généralement 10% du prix). Ce contrat engage les deux parties et inclut une pénalité si l'acheteur se retire.
-
L'acte notarié (escritura pública). La signature chez le notaire espagnol officialise l'achat. Pour les non-résidents, elle peut se faire par procuration notariée. Le notaire vérifie l'identité, la légalité du bien et l'absence de charges.
-
Les frais d'acquisition. En Espagne, comptez 10–13% du prix : TVA (10% sur le neuf), frais de notaire (0,5–1%), droits d'enregistrement, frais juridiques. Pour l'ancien, c'est l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) qui s'applique, 6–10% selon la communauté autonome.
-
L'inscription au registre. Après signature, l'acte est inscrit au Registre de la Propriété pour garantir votre droit de propriété. Cette étape prend quelques semaines.
-
Les impôts locaux annuels. En tant que non-résident propriétaire, vous êtes soumis à l'IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) et à l'IBI (taxe foncière locale). Darna vous oriente vers des conseillers fiscaux pour optimiser cette fiscalité.
Darna Property coordonne l'ensemble de ces démarches avec ses notaires et avocats partenaires espagnols, en toute transparence — y compris à distance par procuration.
